满堂红"黎明"的个人空间

2008-01-21

经历中天事件和创辉事件后，政府部门狠下决心提前推行二手房款资金监管制度，防止再有中介公司挪用客户房款资金进行扩张经营，甚至卷款潜逃。对于广大消费者和规范经营的中介公司来说，无疑是一件好事情，起码有政府出面规范行业运作，提高消费者对中介公司的信任。房款资金监管制度，源自一手楼买卖过程中而产生，是在所谓房地产二级市场上运作成熟的制度，是行之有效的制度，在一定程度上减少买卖商品房纠纷，保护消费者的合法权益。而这种制度产生的背景是预售制度，即楼盘还未完全晋工，没有初始登记的情况下，发展商预售“楼花”的过程，政府对发展商预售所得房款进行监控，规定专款专用。...

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微观“创辉”为何兵败广州(原创)

2008-01-19

创辉事件，是继深圳中天走佬，长河清算、北京信一天和惠州中原倒闭事件后，又一震撼业界的事件，而且是号称全中国最大规模地产中介企业歇业的事情。这不谨深深伤害了善良消费者的实际利益，而且进一步加深了社会对中介行业的负面评价，从事件的恶劣程度来看，无疑是再次对中介行业的沉重打击。创辉为何兵败，有不少专家学者已进行分析解读，无非仍是那些“扩张过快，管理不到位，导致资金链断裂，人才成长不如开铺快”，再上升到“入行门槛过低，从业人员素质参差不齐，挪用客户房款，行业制度缺陷，监管不到位……”等等这些观点。其他城市的...

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从“房屋——信息——服务”角度解读当今二手地产行业创新制度模式(原创)

2007-12-18

如果问中介是卖房子？卖信息？还是卖服务呢？相信大多数行内人都会回答是卖服务。事关房子是业主的，而信息周街都有，中介最大的作用能够筛选出有效信息，提供专业咨询，促成买卖交易，代办交易按揭手续，为房地产流转环节提供专业服务。这通常是官腔话语，或者是对外宣传的口径。经简单调查咨询行外的朋友发现，他们大多数认为中介现时还是停留在“卖信息”阶段，远远未感受到想象中的服务水平。这或者是主观感受之谈，未必作准，但代表着一部份人对中介行业的认识。 “房屋——信息——服务”之间的...

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前线要规范，后勤要灵活(原创)

2007-12-13

在按揭公司内，前线称为业务人员，主要负责拓展案源，提供咨询、签件、跟进、报告等服务；后勤则主要负责案件的办理，与外单位的联系，例如银行、房管局、公证处、评估公司、保险公司等等，这里所说的后勤并不是指传统意义上的财务部、电脑部、人事部、行政部这些部门机构。整宗按揭案办理时间，由接案到结案，快则一个多月，慢则三四个月也不出奇，这段时间对客户的跟进，一般都是由最初签件的前线个人跟进的，而后勤则大多数是多人分工合作，岗位流程化处理案件的。前线与后勤在需求上是天生的矛盾体，即使他们都有共同的目标——顺利完成案件。前线在需...

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买家没有独立的贷款选择权(原创)

2007-12-12

在二手房交易中，主要有两种付款方式：一次性付款方式和按揭付款方式。从理论上说，付款方式和付款时间是由买卖双方一致同意而确定的，如约定按揭付款方式的，则买家应有权选择贷款的银行、贷款的类型、还款的方式、贷款的服务机构等，因为这些对业主来说并没有实际影响。但是事实上并非如此理想化。买家的选择，受制于业主是正常的市场反映，毕竟现时是卖方市场。但却不时受制于中介公司，这就耐人寻味。即使有些买家早有觉悟，但都是难以逃脱这种制肘。案例一：某买家看中一间产权人为投资公司的房屋，该投资公司规定，如买家按揭付款的，必须选择“农村信用合作社”...

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广州按揭行业的发展(原创)

2007-12-11

在的广州二手房地产市场，中介行业的背后存在着按揭行业的市场，消费者未试过买楼，甚至买楼后，也不一定清楚按揭行业是怎么一回事，还停留在按揭贷款找银行的认识上。现时三大中介一般都成立自己的按揭公司，中原有汇澣按揭、合富有保来理财、满堂红有亿达按揭，中原汇澣和合富保来的地位类似于中介公司的后勤机构，主要为前线经纪成交签约后提供代办银行按揭、代办房管过户手续。而满堂红的亿达按揭，没有中介公司背景的良策、融易、竞宇、安圣、和鑫这些按揭公司则实行市场化运作，自负盈亏，主要在中小型中介公司取得业务来源，为中介公司的客户提供代办按揭房管业务，收取贷款额1.5%&...

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倡议中原、合富、满堂红成立“产权公司”进行房款监管(原创)

2007-12-07

二手房款资金监管势在必行，关键是由哪个第三方主体更为适合监管。政府、银行、担保公司、律师这四大群体，虽然能够做到中立安全的，但是或多或少都面临“工作效率”、“服务态度”、“专业程度”问题（上篇博文有论述），相信未必有利于中介公司、业主和买家。为何中介行业不能自律呢？少数行业内的害群之马，擅自挪用客户的资金过度扩张、投资、炒楼，但大多数中介公司都是守法经营，大中介不愁资金短缺，小中介甚至不想沾房款，只要收齐佣金，买卖双方的后续事情最好有专人负责打理，那就可以腾出时间，继续做好居间业务。只不过，现时客户的资...

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对四大群体房款资金监管能力的疑问(原创)

2007-12-06

深圳“中天置业卷走客户房款资金”事件，又一次突显落实由“第三方监管房款制度”的迫切性。鉴于事件的恶劣影响程度，虽然在广州市中介行业内还未出现这种事件前，但是广州市房管局也放出“声气”，准备出台房款资金监控政策，放患于未燃，保护消费者的合法权益。中介公司不应留存房款资金，应由独立的第三方监管，有利于保障客户资金安全，似乎已成为政府和业界的共识。与此同时，各方群体纷纷出谋划策，推举各自认为适合的“第三方”，暂时主要有：1、政府房管部门；2、银行；3、担保公司；4、律师行业。&nb...

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中介的原罪之四：没有诚信（完）(原创)

2007-12-05

中介原罪之四：没有诚信中介没有诚信可言，这几乎成为共识。但是业主和买家又有多少诚信可言呢？飞单抛开中介私下成交的事件屡见不鲜。消费者被中介骗，媒体便会大肆报道，中介被消费者飞了，只能自认倒霉，公平何在？或者是“罪不责众”吧。其实中介更加憎恨那些没有诚信的消费者。现时整个社环境都是这样没有诚信可言，没有人相信人，只有人骗人，只会相信钱到手才是真的。这并不是为中介开罪解释，转移话题。而主要是探讨中介为什么没有诚信？又是那些“人的素质问题”、“法律法规不完善”、“监管不到位&r...

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中介的原罪之三：推高房价(原创)

2007-11-23

中介原罪之三：推高房价吃差价，炒楼，带来社会影响还有就是推高房价，有一段时间媒体舆论将房价的高企归罪于中介，甚至政府都在不同场合表述过“中介从中搞鬼”，甚至有所谓“中介离职员工踢爆如何抬高房价的自述”。难道这又是中介的罪行？这样的论调是经不起逻辑的推敲的。众所周知，房价的高与低，是供求关系决定的，供不应求时房价显然按照市场规律不断上涨，如果没有这样的市场空间，盘源畸多求购极少的情况，相信中介有如弹簧之舌，都难以“催谷”买家支付高价，又如何推高房价呢？假设一...

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