满堂红"龙斌"的个人空间

2007-10-23

最近楼市调控政策成了议论的焦点。焦点之一，央行和银监会国庆前出台“房贷新政”，提高“第二套住房”首付及利率。广州公布“限价房销售管理办法”也引起不少关注。还有关于国家明年在部分城市试点物业税的消息，加息在即，以及房企IPO叫停的传闻（证监会澄清是误传）。各种政策似乎一齐袭来，媒体大篇幅报道，形势有“急转直下”的味道。有观点认为是地产“全面调控时代来临”，也有观点认为楼市将“深度调整”，还有提出&ldquo...

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限价房社会管理的核心是“公平”(原创)(原创)

2007-09-30

龙斌：限价房社会管理的核心是“公平” 9月29日下午，《广州市限价商品住宅销售管理办法》（试行）（征求意见稿）出台了。大家关注的“谁能享受，谁不能享受？怎么去买？能不能流通？怎么监管？”等关键性问题有了初步的答案，《办法》对于限价的幅度、规模也作了概括性描述。高楼价时代限价房成“香饽饽” 大家都会记得，当去年底金沙洲首个限价地块出让，房价限定在6000-6500元/平方米的时候，很多议论涌现，有观点认为限的价比市场价还高，引来“限价变抬价&...

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高热市场下置业要更理性(原创)

2007-09-24

马上就是“十一”黄金周，一年一度的置业旺季已拉开帷幕。目前的广州楼市，多少有点让人看得不是十分清楚，宏观环境、政策面和市场本身有不太确定的因素，分析起来较困惑，但是，很明显目前楼市特点和往年有不同，简单而言，我觉得可以用“高热”两个字概括。所谓“高”，是说楼价高，地价高，高端产品价格高，整个市场处于高位。就一手楼市看，阳光家缘网的数据显示，8月份广州十区一手楼签约均价近1万元/平方米，而1月份的时候均价不到8千元/每平方米，半年多时间楼价轻松跨过八千、九千元每平方米两大台阶，上升幅度...

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1.87万的楼面地价仅仅是个"数字地王"(原创)

2007-09-12

9月11日，广州14幅土地一齐拍卖，“海量”供地吸引目光无数，也明白告诉市场，土地供应今年不缺。拍地结果跟大家预测没有太大出入，除番禺小谷围一幅购书中心用途地块流拍外，其余13幅住宅地块全部收入开发商囊中，被超高预期的市场消化，不少地块拍出高价。之所以用“高价”而不用“天价”，是因为在近期快速走高的楼价面前，拍卖成交价总体走高，并不足为奇。 1.87万的楼面地价貌似“地王” 估计白云区云祥路地块超过一万八每平方米的楼面地价会成为议论焦点，少不了“天...

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楼市“泡沫”到底来自哪里？

2007-06-28

最近媒体关于“王石称‘中国楼市泡沫三两年内破灭’”的报道，激起千层浪——本来舆论对一直上涨的房价有多种议论和不满，而作为地产大亨的王石说出“泡沫要破灭”的言论，分量格外重，像一把油浇到火上面，泡沫问题再度成了焦点。比较有戏剧化的结果是，王石本人即刻否认他说过那些言论，还在自己的博客上撰文澄清。原来是媒体炒作。可见当前社会和舆论对楼价泡沫问题的情绪化宣泄是比较严重的。房价“泡沫”是怎么回事？要不要理性地、严谨地看待？我觉得非常有必要。如果仅仅...

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三项新制度对地产中介行业的影响 (原创)

2007-06-20

最近北京等地出台了三项针对地产中介行业的新制度：一是根据1月建设部、央行出台的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，北京4月率先实施二手房交易资金银行监管，二是北京7月1日将二手房买卖合同标准化，并实行网上签约，第三是7月1日开始北京将实行房源信息公示制度。可以肯定，类似政策和制度迟早会在各地以不同形式陆续出来，应该关注的是，新制度对经纪行业会产生什么影响。第一个影响大家都可以看得很明白，新制度下，经纪行业会越来越规范。特别是一些本来不太规范的市场将会被政策推动，短期内有大的改观，作用几乎是立竿见影的。前一段时间北京、天津...

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由印花税事件想到楼市调控

2007-06-09

最近股市的印花税事件引起广泛关注，因为这个政策出台，资金疯狂逃离市场，导致股市暴跌，千多只股票接连4、5个交易日跌停，深沪市值损失3万亿，酿成一个国际上少有的股灾。一个政策干预市场导致严重后果的典型案例。虽然印花税上调政策内容上、本质上是温和的，但市场并没有解读出政策的“温和”、 “对市场健康和长远发展有利”的信息。为什么？很简单，因为第一，该政策出台非常突然，时间是深夜，闻所未闻；第二点更加“致命”，此前政府官员明确向媒体澄清近期不出台该政策，结果却“出尔反尔”...

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广州二手房租售比正常吗？

2007-05-16

前不久，社科院发布的房地产发展报告称，2006年我国一些大城市的二手房租售比已超过国际警戒线1：300的标准，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比达到1：400。结论是这些城市住宅投资收益率较低，房价高估，有了泡沫。这个结论到底对不对呢？要具体分析。 “二手房租售比”作为市场研究的常规指标之一，它的意义不容忽视，国际上用“租金售价比”（即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值）来衡量一个区域房产运行状况，一般界定为200至300。如果租售比超过300，说明该区域房产投...

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本轮观望情绪黄金周后或结束

2007-04-28

五一前的这段时间楼市明显呈现出两个特点：一是楼价在高位运行。从所了解的一手楼来看，新开盘价位并不比周边楼盘低（远郊新开楼盘售价一般都较旧盘高），旧盘新推单位的售价也基本是稳中略升，波动不大。二手楼价从个盘看，变化也不大，业主心态依旧较强，出价高，成交价基本稳定，略微涨点。我们基本上可以从个盘情况来推及整个楼价变化方向，成交均价环比这个概念反而科学性不足。这一点就不详论了。第二个特点大家都看到了，观望情绪浓。出现这种情绪很好理解，两会期间，政府官员出面表态一定要降楼价，无疑是有震慑力的。中央政府屡屡对楼市宏调表态，地方具体调控措施陆续出台，尤其是媒体集中报道，大大小小、纸质的...

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楼市继续上行投资机会较多

2007-04-12

最近有朋友咨询买楼投资的事，他们的问题始终都围绕“市场目前到没到顶？”、“楼价会不会向下走？”。4月7日我参加羊城晚报和珠江地产共同举办的“2007投资高峰论坛”，也有投资者问到这一点。最近这段时间，新政策接连出台，舆论不断聚焦楼价，专业人士意见分歧，又临近五一黄金周，似乎有点让人无所适从。但是，不管环境如何复杂，市场还是会遵循基本的规律，并按照它的惯性走下去。对于目前市场是否有投资机会，我谈谈两个基本看法。第一个看法，市场仍在向上走，投资机会不少。实际上，判断市场是否到“顶&rdquo...

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