虽然房地产进入调整期已经越来越没争议，但是这场调整究竟会持续多长时间、所伴随的仅仅是量的减少还是价格也会跟着下跌、调整的幅度将会有多大等等还是有很多人看不清。最为要命的是，由于数据、消息发布渠道的混乱使人们的判断更加难以适从。以讹传讹，以假乱真的现象屡有发生，甚至也成为一些专家学者判断市场的根据。如果连楼市的假象与真相都不清楚，就很难指望得出什么真知灼见，更不用说为目前以及将来的楼市把脉了。

 

就以目前房地产市场最为炙手可热的两个话题“降价”与“救市”来说，其间就有很多耐人寻味、似是而非的“事实”。打开媒体，我们发现铺天盖地的都是房价暴跌的舆论，少则30%，多则50%，所列举的大都是单盘最高价与目前最低价的差额，却对整体的统计数据几乎置若罔闻。这种吸引眼球的新闻很容易给外界一个错觉，这就难怪我在论坛指出上半年广州的一手住宅均价同比上涨30%多、环比也没有下跌的时候一些业内人士会感到吃惊了。而开发商们显然对此也不想进行否认，尽管他们现在已经不可能卖最高价，但能卖个次高价又能多个降价吸客的理由何乐而不为呢？6、7月份一手能有60万平方米左右的成交量在现时的行情下已经很是难能可贵。一些开发商用去年的地王来跟现在的房价比诉“面粉比面包贵”的苦就更是离谱，了解行业的人都知道，现在销售的楼基本都是以前拿的地，那时候面粉还没涨价呢。地王骑虎难下，只能怨开发商在忽悠了别人的同时自己也看不清形势。 

 

如果说“暴跌”至少还有以偏概全的数据支持，“救市论”的出台就更显得捕风捉影了。尽管个别二线城市确实出台了一些刺激房地产市场回归正常的举措，但这与救高楼价有根本的区别，也不违反中央求稳的政策精神，何况一线城市始终在沉默。我们不能理解的是，中央稍微有放松从紧政策的蛛丝马迹，就有人如获至宝地宣称政府要救房市，甚至将境外投资机构有意无意放出的以假乱真扰乱视听的报告当成政府的心声，却没看到中央领导考察的都是民企和进出口行业，传闻中的几千亿贷款对房地产业只字未提。有关部门的一句“防止大起大落”，也会被解读为政府已经不能容忍目前房价的下跌态势，而银行例行或者慎重起见进行的房贷压力测试更会被当作关键证据，这救命稻草抓得只会让人觉得开发商心慌。那些在之前拼命拿地的开发商们看来应该读一读已经疏远了的金庸，那里的江湖有一句话，叫做：“出来混终归要还的”。 政府真的会不顾房价反弹之忧推翻过往的宏观调控匆忙救这个刚刚达到稳定楼价目的的市吗？可能性很小，若想行业健康稳定，不出政策就是最好的政策。如果政府真的因为经济或金融问题病急乱投医，救得了一时救不了一世，谁愿意在高位接棒处再接一棒，爱谁谁？

 

说完了真相与假象，我们再来说宏观与微观。我们很多时候把握不清行业的走向，往往就是因为在看问题的高度上出了问题，在应该宏观的时候视野不够开阔局限于微观，在应该微观的时候又把问题拔得太高导致不切实际。在当前这个错综复杂的市场环境下，我们比以往任何时候都更承受不起错误的市场判断，而要避免这一点，就必须“以宏观视野看行业前景，以微观视野做市场调节”。

 

 

以宏观视野看行业前景，意思就是要能跳出房地产的思维，从经济大势来思考行业的兴衰变革。我们讲房地产市场离不开供求，但是供求并不是凭空而来的。如果没有住房制度的改革，我们就没有商品房市场。如果没有国民经济和城市化进程的发展，我们就不会盖这么多楼，就不会有那么多的人有钱买楼。换言之，如果没有外部良好的经济环境支撑，过去几年房地产市场的高歌猛进也不可能实现。然而，奇怪的是，过去几年国家对经济过热进行的宏观调控，即使政策本身是针对整个宏观经济，由于房地产业占领了主流媒体的话语权，也往往都被解释成对房地产的宏观调控，比如加息、提高准备金率、实行从紧的货币政策等。每次有政策出台，各个媒体都会围绕政策对房地产市场的影响进行声势浩大的炒作，不知情的人如果只看媒体的报道一不小心就会将中国经济等同于中国房地产市场，而媒体和部分专家学者们为了满足读者的需要，也选择性地只记忆住了政策对房地产市场影响的这部分。关注点出现偏颇，造成的结果就是大凡利好都被解释为房地产市场的利好，大凡利空也都被解释为房地产市场的利空，经常自己给自己打气，也经常自己吓自己，草木皆兵自然难谈清醒认识。

 

当前房地产市场出现困局，一方面我们要看到房地产市场本身的问题，另一方面也必须高度关注“中国经济最困难的一年”的复杂性。如果全球发生经济衰退，中国很难独善其身；如果中国经济出现难题，房地产业也很难独善其身。最明显的，我们已经可以观察到沿海一些高度依靠制造业的城市由于人民币升值后进出口贸易受阻以及从紧货币政策带来的资金困局，民营经济的活力大减，大规模的资本撤离和产业转移将使当地楼市在今后一段时间内都会失去最有购买力的一个群体，从而令原本已经在高位难以为续的房地产市场雪上加霜，倒退几年并非危言耸听。

 

以宏观视野看行业前景，还意味着如果你对中国经济还有信心，就没有理由相信房地产市场有万劫不复走向崩溃之虞。比如以最具代表的北京、上海、广州、深圳四大城市的城市地位和市场购买力来看，除非出现金融危机和战争动乱，很难想象那里的房价会一落千丈。因此，无论从中国的人口红利周期还是城市化进程来看，我们都有理由相信中国房地产仍然处于一个发展的高峰期，而不是某些人所说的是滑坡的开始。只要能够安全度过冬天，就必然会在不久的将来看到春天，优胜劣汰只是恒古以来的自然法则。

 

以微观视野做市场调节，就是要学会从宏观的角度看市场之余，还要会微观地将现在的房地产市场看清楚，望闻问切，准确把脉。一些专家在楼价下跌后不断鼓动人们“抄底”，称某某外资热钱机构已经在中国大量收购物业，却忘记了别收购有不少也是外资物业，一方进来的时候另一方也在撤出，这到底是算是“抄底”还是“倒底”还很难说。“抄底”是个投机意味很浓的词汇，房地产市场之所以会从经济问题变成政治问题，就是因为抄底的人太多导致楼价暴涨脱离了大部分人的购买力，而现在的市场投资气氛的退潮消散也正符合了中央鼓励自住性质的合理住房需求的初衷。这个时候还有人谈“抄底”，不能不让人怀疑是不是被之前的市场烧昏了头，而且与调控的精神背道而驰。

 

房产从投资品回归其居住价值的本源，意味着开发商要重新审视这个已经降温的市场。这不能不让人想起置业者在2000年前后的那一段“买家就是上帝”的幸福时光。为了在供大于求里的市场尽可能地讨好买家，开发商在比拼谁能够把房子建得又好又便宜的同时（户型、景观、装修等），还致力于提供房子的附加值（配套、服务等），尽管还有流于概念化的问题存在，但已经彰显了行业的发展趋势，只不过紧接着的2003年-2007年正好进入了量增价长、严重求大于供的五年由开发商主导市场的黄金时代，由炒家带动的全民追涨反而使开发商忘记了之前精雕细琢的努力，房子也从“平靓正”的广州传统酒楼文化演变成诸如春运期间火车站的“高价快餐”，价格上去了，性价比却降低了。当喧嚣落下，市场再度回到自住需求主导的时代，我们有理由相信广州将进入“产品制胜”的新时代，而且将褪去曾经的概念地产的浮华，更加务实和理性。

 

在后奥运楼市思考的末章，不能不提的的还有最近公布的与未来广州房地产市场发展息息相关的《广州市住房建设规划（2008～2012）》。《规划》明确指出，在保证广州商品房供应满足需要的同时，未来5年广州市将建设10万套保障型住房，以稳定楼价。政府还首次明确了对房地产市场结构体系的各个组成部分的态度以及构成比例，提出广州采取政府主导建设保障型住房、政府调控普通商品住房市场和市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。在整个规划中，保障型住房建设规模占整个规划建设总规模的12%左右；政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占58％左右；市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让，建设规模占30％左右。这意味着，今后广州房地产市场完全放开的部分只占30%左右。