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        据广州市国土房管局公布的数据，2008年5月全市10区的二手住宅成交量为35.59万平方米，同比减少34.1%。5月份四川汶川地震灾难对广州楼市造成的影响不算太大，当月广州二手楼市继续呈现“局部回暖”的迹象，中介行的买卖业务量环比增加约7%，租赁业务量则缩减8%。
        满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，受海珠区楼价急跌影响，5月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为6915元/平方米，环比下跌0.6%，同比上升16.0%；中心城区二手住宅成交均价为7347元/平方米，环比下跌1.5%。而受广交会结束后短租房租金迅速下滑影响，5月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.4元/平方米•月，环比下跌8.8%；中心城区二手住宅平均租金为29.4元/平方米•月，环比下跌6.7%。

无电梯物业成二手楼市交投主流

       自“5·12”汶川地震灾难发生后，广州市民除了捐资捐物支援灾区重建外，还对本地楼宇的质量特别关注，有购房意向的客户也特别介意房子所处的楼层。据满堂红研究部的统计数据，5月份选择楼宇高度在20层以上的客户比例只有16.2%，选择楼宇高度在9层以下的客户比例高达62.4%（含9层带电梯或无电梯）。而当月无电梯物业的成交比重达到55.3%，自2007年10月之后连续八个月超过了5成比重（见下表），成为广州二手楼市的交投主流。
       满堂红研究部经理周峰分析，最近几个月成交的无电梯物业的建成年份基本在1980至1999年之间，皆为钢筋混凝土结构，大多数楼宇可抵抗中等震级（5级）以下的地震。尽管广州市不处于地震活跃带范围内，但广州市民的防震、防火安全意识在“5·12”地震灾难发生后明显增强，而且无电梯物业的售价明显低于带电梯物业，5月份两者之间的均价差距在2100元/平方米以上，购房者出于成本考虑，首选无电梯物业亦合情合理。周峰预计，无电梯物业在未来数月内仍是市场交投的“主角”，而部分带电梯物业的小业主为了尽快售出其持有的物业，或会适当降价，若要购买价位相对较低的“电梯楼”，不妨在6、7月内多留个心眼。

2008年1至5月二手住宅买卖按有、无电梯分类表（均价单位：元/平方米）

来源：满堂红研究部

老城区“引领”租金暴跌

        今年4月，在越秀、荔湾、天河、白云等区的住宅租金创出历史新高的情况下，全市平均租金也达到历史高位。而在5月份，全市平均租金出现“高位急跌”，8.8%的月度环比跌幅也创下了近一年的新高（第二大跌幅是2007年12月环比的7.7%）。5月的租金急跌中，老城区充当“领头羊”，环比跌幅分别为14.4%和16.3%（见下表）。众多位于原广交会流花分展馆周边的短租房纷纷大幅降低租金吸引新租客，包括好世界公寓、金桂园、嘉和苑、富力广场、东浚荔景苑、西华路、淘金、桂花岗等地的短租房租金降幅从5%至52%不等。如建设五马路好世界公寓某套36平方米的单位，在广交会期间的租金是5400元/月（按日租推算），到了5月转为长租时房租仅为2600元/月。

2008年4、5月份广州市各区住宅平均租金对比表（单位：元/平方米·月）

来源：满堂红研究部

        为进一步分析租金下跌的结构性因素，满堂红研究部将今年5月经公司促成的二手住宅租赁个案按面积区间划分，再以各区间的平均租金与4月作比较，得出的结果是5月除了非普通住宅（面积≥144平方米）平均租金环比有上升外，其余面积区间的平均租金皆出现不同程度的环比下跌，跌幅最小的是面积≤30平方米的物业，仅为2.6%。周峰分析，小面积单位因“五脏俱全”及租金总价相对较低，在租赁市场上从来不缺乏追捧客，尽管5月的平均租金有所下调，但其实际数值仍处于各面积区间的首位，未来依然有上涨潜力。而当月的高档非普通住宅分布在珠江新城或二沙岛北面，如碧海湾、中海观园、誉峰园、富力盈力大厦、汉苑等，目标租客比较固定，“非富则贵”，对该面积区间的租金拉动起了主导作用，故平均租金有所上涨。

2008年4、5月份广州二手住宅租赁按面积区间划分的均价对比表（单位：元/平方米·月）

来源：满堂红研究部

（写于2008年6月13日） 

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