广州房管局公布数据显示，2008年6月，广州一手住宅共成交面积66.64万平方米，成交量恢复至正常水平，并结束今年1～5月份以来每月成交量不足40万平方米的超低水平，成交均价为9569元/平方米，环比下跌9.1％。

广州房管局另一组数据显示，2008年1～5月广州共成交一手住宅15528宗，总金额达176.21亿元，成交面积为175.15万平方米，成交均价为10060元/平方米。有人按照数据计算过，2008年1～5月份，广州一手住宅的套均面积竟达到112.8平方米，套均总价为113.5万元。而2007年全年这两个数据为115.6平方米和99.4万元。

数据列举完毕，那么这一大堆的数字到底有怎么样的联系呢？能揭示一个怎么样的问题呢？

(声明：数据的时点不一样，可比性虽不高，但数据相差太大，而且2008年1～5月份的套均总价过高，可从侧面说明一些问题。至于结论是否正确则有待验证。)

由2008年1～5月份的套均总价、套均面积与2007年全年的对比中，我们可以提出两个疑问：

2008年1～5月份一手住宅成交的套均总价高达113.5万元，均价维持在1万元/平方米以上，而2007年全年一手住宅的套均总价不足100万，均价也仅为8599元/平方米。广州楼价的突飞猛进始于2007年下半年，均价突破万元水平也是在2007年第四季度，那么由2008年1～5月份的均价来看，一手楼价的水平至少没有明显低于2007年第四季度。我们知道，2008年以来广州一手新盘打折促销、低价入市的情况十分普遍，整体楼价是走低的，那么为何2008年1～5月份的成交均价和套均总价如此之高呢？

 

2008年1～5月份广州一手住宅套均面积为112.8平方米，相比2007年全年的115.6平方米稍微下降。2007年广州一手住宅市场以大面积为主，90平方米左右的中小户型不多。受“90/70”政策限制，2008年以来，广州一手住宅市场90平方米左右的中小户型大幅增加，并逐渐成为市场的主流，那么为何2008年1～5月一手住宅的套均面积仍然达112.8平方米呢？

其实，以上两个问题都揭示了同一个现象，就是在2008年1～5月份，尤其是4、5月份，入市买楼的大部分为高端客户，这部分客户的需求主要集中在户型较大，总价较高的物业。这部分客户承受能力较强，在高端物业价格有所回落的情况下选择入市。房管局在4月份的报告中称，“4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。” 房管局的这一论断，正好印证了本文的结论。

那么其他实力稍弱的置业者呢？这部分买家大部分为首次置业者和资金实力还达不到“高端”的改善型购房者（下文统称“非高端买家”），需求集中在90平方米左右，总价不太高的中小户型。由于大部分楼盘的价格下调幅度仍然未符合预期，那么这部分人只能有三个选择，要么投向二手住宅市场，要么选择限价房，要么“打酱油”观望。限价房的数量虽然增多，但毕竟有限，而且申购的条件并非人人适合。而二手住宅市场的成交同样清冷，由此可见，大部分“非高端买家”仍然在“打酱油”。

富人买楼，穷人“打酱油”，于是2008年1～5月套均面积、套均总价水平仍然较高。富人的臂膀能撑“半边天”，但毕竟不能撑起整片天空，导致2008年1～5月广州一手住宅成交量每月均不足40万平方米。

 

2008年6月广州一手住宅成交达66.64万平方米，即使除去6.41万平方米限价房的成交量，市场成交仍然超过60万平方米，市场成交回归正常水平，结束5个月来的超低成交水平。成交均价则为9569元/平方米，环比下跌9.1％，同比上涨21.2％。那么，是什么人支撑起楼市？楼市是否从此回暖？

很明显，是楼市的“非高端买家”，正是这部分买家开始积极入市，令到市场成交量迅速恢复，其中约一成“非高端买家”选择了限价房。

这点可以从两方面得到印证：一是成交均价的最大幅下滑。2008年6月广州一手住宅成交均价为9569元/平方米，环比下跌9.1％。笔者认为，6月份万元以下的成交均价与1～3月份有着本质的不同，主要是6月份成交均价有较高的成交量支持，比较能体现目前楼价的真正水平。笔者计算过，剔除约10％的限价房后，纯粹通过市场交易的商品住宅成交均价为9998元/平方米，环比5月仍有5％的下跌。（西子湾、龙光峰景华庭和中海金沙馨园三大限价房的均价为5540元/平方米，共成交6.41万平方米。）

二是楼市的结构性的变动。房管局报告显示，“均价在18000元/平方米以上的一手住宅成交面积占比分别从4月的15.1%、5月的10.8%回落到6月的7%；均价在14000～18000元/平方米的成交面积占比分别从4月的18.5%、5月的14.2%回落到6月的5.6%；均价在10000～14000元/平方米的成交面积占比从4月的36%、5月的33.3%回落到6月的27.8%；而万元以下的成交占比近几个月来首次超过50%，从4月的30.4%、5月的41.7%上升到6月的59.6%，”总结以上的分析就是，高端物业成交锐减，符合“非高端买家”需求的万元以下单位成交猛增，剔除限价房，万元以下单位仍然超过半数。

6月份楼价再度较大幅度下调，刺激“非高端买家”，开始不再“打酱油”。

 

笔者认为，目前言回暖还过早了，毕竟只是个别月份的回升，接下来8月份的北京奥运会、下半年经济发展情况、通货膨胀、金融货币政策的走向等等都是不确定因素，而更重要的是消费者的信心，尤其是“非高端买家”的信心是否已经回归。

目前情况看，买家信心回归尚言之过早，但“俯卧撑”可能性较高，即面对价格的逐步走稳，自己是否应该入市？犹豫不决、七上八下地做“俯卧撑”有可能成为部分买家的购房心态。虽然“俯卧撑”心态相比先前坚持观望的心态有所松动，但并不代表楼市就一定能复苏，预计这一切将会在“十一”及以后有个分晓。